不動産売却における仲介手数料の計算方法！安さで選ぶとリスクを負う？

不動産売却の際にかかる費用のなかでもまとまった金額が必要になるのが仲介手数料です。
しかし、仲介手数料の金額は物件によって異なるため、どのくらい必要になるのか不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、仲介手数料とは何か、計算方法や安さを基準に選ぶリスクと併せてご紹介します。
千葉県を中心に不動産売却をご検討中の方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

不動産売却における仲介手数料とは？

まずは、不動産売却における仲介手数料とは何か、見ていきましょう。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産売買が成立した場合に不動産会社へ支払う成功報酬のことです。
そもそも不動産売却の際に個人間で取引をおこなうとトラブルに発展するリスクがあります。
そのため、不動産会社が売主と買主の間に入って契約に関する事務手続きなどをおこなうのが一般的です。
このような「仲介」による不動産売却を選択した場合は、不動産会社に対して仲介手数料を支払います。
仲介手数料には売却価格に応じた上限金額が定められていることも覚えておきましょう。
なお、仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しなかった場合は請求されません。

仲介手数料に含まれる費目とは？

不動産売却における仲介手数料に含まれる主な費目は、次のとおりです。

• 物件案内
• 広告宣伝費
• 契約条件の交渉
• 契約書などの書類作成
• 融資手続きや引き渡しの立ち会いなどのサポート

このような不動産売却の流れのなかで発生する費目については、別途支払いの必要はありません。
ただし、遠方での取引における交通費や売主の希望による特別な広告費などは通常業務の範囲外として別途費用を請求される可能性があるため、注意しましょう。

仲介手数料の支払いはいつ？

仲介手数料の支払いのタイミングは、一般的に契約時と引き渡し時です。
それぞれのタイミングで半分ずつ支払いますが、引き渡し時に一括で支払うケースもあります。
原則として現金での支払いになるため、契約日までに準備できるようスケジュールを組んでおくと安心です。
引き渡しの際の支払いについては、決済された売却金を充てることも可能です。

不動産売却における仲介手数料の計算方法

続いて、不動産売却における仲介手数料の計算方法についてご紹介します。

仲介手数料の相場

先述したように仲介手数料には上限が定められています。
金額は上限を超えない範囲であれば不動産会社が自由に設定できますが、上限額を請求するケースがほとんとです。
そのため、仲介手数料の上限額を把握しておけば相場を知ることができ、どの程度の金額が必要なのかわかります。
仲介手数料の上限額は、次のとおりです。

• 売却価格が200万円以下の部分：売却価格×5％（＋消費税）
• 売却価格が200万円を超え400万円以下の部分：売却価格×4％（＋消費税）
• 売却価格が400万円を超える部分：売却価格×3％（＋消費税）

このように金額部分ごとに割合が変わることを覚えておきましょう。

仲介手数料の計算方法とは

先述した売却価格に応じた3つの計算式を足し合わせると仲介手数料（上限）を算出できますが、これら3つをまとめた速算式を活用すれば、より早く必要な金額がわかります。
速算式は、売却価格に応じた2パターンに分けられます。

• 仲介手数料の速算式（売却価格が200万円を超えて400万円以下の場合）：売却価格×4％＋2万円（＋消費税）
• 仲介手数料の速算式（売却価格が400万円を超える場合）：売却価格×3％＋6万円（＋消費税）

たとえば売却価格が2,000万円だった場合、この計算式に当てはめると「2,000万円×3％＋6万円＝66万円」となり、消費税をプラスすると72.6万円と計算できます。
つまり、2,000万円で不動産を売却した場合にかかる仲介手数料は、上限が72.6万円ということです。
この速算式で算出した仲介手数料を目安として準備すると良いでしょう。

仲介手数料を計算する際の注意点

仲介手数料を計算する際の注意点は、400万円以下の低廉な空き家等を売却する場合、仲介手数料の上限が18万円（＋消費税）まで引き上げられるということです。
低廉な空き家等とは、価格の安い不動産のことを指します。
2018年に主に地方の空き家の流通を活性化することを目的に法改正され、このような特例が施行されました。
たとえば、売却価格が200万円の不動産の場合、先述した計算式に当てはめると11万円が本来の仲介手数料の上限です。
しかし、低廉な空き家等は不便な立地にあることが多く、仲介手数料の上限が低いと交通費などが高額になって利益が上がらないケースが想定されます。
したがってこの特例は、不動産会社が取引に消極的にならざるを得ないようなケースの解消に一役買っているといえます。
基本的には先述した速算式を活用できますが、不動産の売却価格が400万円以下だった場合の仲介手数料の金額には注意が必要です。

不動産売却において仲介手数料の安さを基準にした場合のリスク

最後に、不動産売却において仲介手数料の安さを基準にした場合のリスクについてご紹介します。

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選択した場合のリスク

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選択すると思わぬリスクを背負うことになるため、注意してください。
先述したように仲介手数料には上限がありますが、その範囲内であれば不動産会社が自由に金額を設定できるため、金額の安さをアピールする不動産会社もいます。
しかし、仲介手数料が安いということは、その分だけ売却活動にかけるコストが低いという可能性が考えられます。
そのため、不動産をトラブルなく高値で売りたい場合は仲介手数料の安さだけではなく、仲介役としての不動産会社のさまざまな対応を見て慎重に判断することが大切です。

仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際のポイント

仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際は、親身に対応してくれるか、戦略的に売却活動をおこなってくれるかなどを見て判断することをおすすめします。
大きな金額の動く不動産取引では、買主との法的なトラブルを回避してスムーズに売買契約を成立させなければなりません。
買主とのトラブルに巻き込まれないような対応やスムーズな書類作成をおこなう不動産会社を探しましょう。
また、不動産には定価がないため、不動産会社の販売戦略によって売却価格が変動するケースもあります。
そのため、不動産売却をおこなうエリアの情報を熟知した実績が豊富な不動産会社に依頼することも大切だといえます。
仲介手数料は上限または上限付近を提示している不動産会社が多いため、安くしている不動産会社には注意が必要です。
ただし、仲介手数料が安くても信用できる不動産会社もあるため、先述したポイントを押さえて慎重に検討してみてください。

まとめ

今回は、仲介手数料とは何か、計算方法や安さを基準に選ぶリスクと併せてご紹介しました。
仲介手数料には上限があるもののまとまった金額が必要なため、事前に速算式で計算しておくと安心です。
仲介手数料が安い不動産会社に注意しつつ、ポイントを押さえて依頼する不動産会社をしっかりと見極めましょう。
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