不動産売却で支払う税金の種類とは？節税対策についてもご紹介

不動産売却時には、いくつかの種類の費用や税金の支払いが必要になります。
どのような税金の種類が課税され、節税できる方法があるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却にかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、節税方法についても解説します。
千葉県周辺で不動産売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却にかかる税金の種類とは

不動産売却時には、仲介手数料や司法書士への手数料の他に、いくつかの支払う税金の種類があります。
ここでは、不動産売却時に支払う税金の種類をご紹介します。

印紙税

印紙税とは、売買契約書に課税される税金の種類で、収入印紙を貼り付け消印することで納付します。
印紙税の額は、売買金額によって次のように異なります。

• 契約金額が500万円超え1,000万円以下：5,000円
• 契約金額が1,000万円超え5,000万円以下：1万円
• 契約金額が5,000万円超え1億円以下：3万円

売買契約書は売主・買主ともに1通ずつ所有するため、それぞれが印紙代を負担することが一般的です。

登録免許税

不動産売却時にかかる登録免許税は、抵当権抹消登記と所有権移転登記のそれぞれにかかります。
抵当権抹消登記は売主が負担し、所有権移転登記は買主が負担することが一般的です。
抵当権抹消登記は、不動産1つにつき1,000円の登録免許税がかかります。
一戸建ての場合は、土地・建物で2,000円かかることになります。
抵当権抹消登記の手続きは司法書士に依頼することが一般的なため、司法書士への手数料が別途かかると考えておきましょう。

譲渡所得税

売却によって利益が生じた場合は、その売却益に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税とは、所得税・住民税・復興特別所得税の総称のことで、所有期間によっても税率が異なります。
譲渡所得税は、売却による利益が発生しない場合は、支払わなくて良い税金です。
また、売却益が生じた場合でも、控除の特例を利用することによって、譲渡所得税を節税することができます。
売却益が生じて譲渡所得税が課税される場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。

不動産売却にかかる税金の種類とは？譲渡所得税の計算方法

不動産売却によって生じる売却益のことを「譲渡所得」といいます。
不動産売却によって譲渡所得が生じるかどうか計算し、譲渡所得税の課税対象かどうかを確認しましょう。

譲渡所得の計算方法

まずは、次の式に金額を当てはめ、不動産の売却益である譲渡所得を計算します。
譲渡所得=売却金額-（取得費+譲渡費用）
取得費とは、売却する不動産を購入した際にかかった費用のことです。
不動産の購入代金や仲介手数料、税金、建築費などを取得費に含めることができます。
また、売却する不動産が建物の場合は、取得費にから減価償却費を差し引くことに注意が必要です。
減価償却費とは、時間の経過とともに減少する価値を数字で表したもので、次の計算式で求められます。
減価償却費=取得費×0.9×償却率×経過年数
償却率は、構造によって次のように異なります。

• 木造：償却率0.031
• 軽量鉄骨：償却率0.025
• 鉄筋コンクリート造：耐用年数70年・償却率0.015

取得費がわからない場合は、売却金額の5%を概算取得費として計算することができます。
譲渡費用とは、今回の売却にかかった仲介手数料や解体費、税金などが該当します。
取得費と譲渡費用に該当する費用の種類は、国税庁のホームページから確認することができます。

譲渡所得税の計算方法

上記の計算により譲渡所得が生じた場合は、譲渡所得税の課税対象です。
譲渡所得税の計算は、「譲渡所得×税率」で算出されますが、所有期間により次のように税率が異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：39.63%（所得税30.63%・住民税9%）
• 長期譲渡所得（所有期間が5年超え）：20.315%（所得税15.315%・住民税5%）

所有期間が5年を超えると、税率が低くなることがわかります。
所有期間は、売却した年の1月1日が判断基準となることに注意が必要です。
たとえば、12月に売却したとしても、その年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となります。

不動産売却にかかる税金の種類とは？節税方法を解説

不動産売却にかかる税金は、控除の特例を利用することで、節税対策が可能になります。
不動産売却時の税金対策に役立つ、節税方法をご紹介します。

居住用財産の3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）売却した際は、譲渡所得が3,000万円まで控除される3,000万円特別控除を受けられます。
この特例を利用することで、譲渡所得の3,000万円までは課税対象にならないため、大きな節税効果があります。
3,000万円特別控除には、マイホームに住まなくなってから3年以内に売却すること、売り手と買い手が親子などの特別な関係でないことなど、いくつかの適用要件が設けられています。
また、一度この特例を受けた後、2年間は適用を受けられません。
3,000万円特別控除を利用するには、売却した翌年に確定申告をすることが必要です。

居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

住宅ローンが残っている状態で買い換えや売却をして売却損が生じた場合にも、譲渡損失の損益通算と繰越控除を節税対策として利用できます。
この特例を利用すると、給与所得など他の所得から損失分を控除できます。
さらに、所得から控除しきれなかった損失分は、売却した翌年から3年間繰越が可能です。

取得費に加算できる費用をもれなく探す

譲渡所得税の計算方法でもご紹介したとおり、譲渡所得税は譲渡所得が生じたときに課税される税金です。
譲渡所得は取得費を差し引いて計算しますが、取得費が不明な場合は、売却金額の5%を取得費とすることができます。
ただし、売却金額の5%で計算した場合は、実際の取得費を差し引くよりも、売却益が多くなってしまうことが多くあります。
節税のためには、購入時にかかった費用の領収書を保存し、取得費をしっかりと把握しておくことが大切です。
売買契約書が不明で購入額が確認できない場合は、通帳の記録が証明書類として認められる場合もありますので、税務署に確認してみましょう。

税率が下がるタイミングで売却する

譲渡所得税は、所有期間が5年超えで20.315%、5年以下で39.63%と倍近くの違いがあります。
そのため、所有期間があと数か月で5年を超える場合は、税率が下がるタイミングで不動産売却することも節税対策に有効です。
さらに、所有期間が10年を超える場合は、譲渡所得の6,000万円までが14.21%に下がります。
3,000万円特別控除を利用しても譲渡所得が生じる場合は、税率が下がるタイミングでの売却を検討しましょう。

まとめ

不動産売却時には、売買契約書の作成に必要な印紙税、抵当権抹消登記での登録免許税が課税されます。
また、売却益が生じた場合は譲渡所得税が課税されるため、自分で確定申告をすることが必要です。
3,000万円特別控除の利用や、取得費に加算できる費用をしっかりと把握し、不動産売却時の節税対策をおこないましょう。
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