2023-03-07
自宅に住みながら不動産を活用することで資金が得られる方法として、リースバックとリバースモーゲージがあります。
どちらも似たような名前ですが、それぞれの仕組みや異なるメリット・デメリットがあり、利用を検討する前に確認することが大切です。
そこで今回は、リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違いやメリット・デメリットについても解説します。
どちらに向いているかもご紹介しますので、千葉県周辺で不動産の活用方法をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。
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目次
リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違いについて解説します。
リースバックとは、自宅を売却し現金を受け取り、買主であるオーナーに家賃を支払うことで、引き続き自宅に住み続けられる売却方法です。
売買契約と同時に賃貸借契約を締結し、買主が大家さんになる仕組みです。
契約内容によっては、自宅を買い戻すこともできます。
ファイナンス系の会社や一部の不動産会社で取り扱われ、投資目的で物件を購入します。
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして借り入れをおこない、金融機関から融資を受ける金融商品です。
契約によって借り入れたお金は、所有者が亡くなった後か、契約終了後に自宅を売却して返済する仕組みとなっています。
金融機関や自治体がシニア向け金融商品として取り扱っています。
リースバックとリバースモーゲージの仕組みには、所有権移転のタイミングの違いがあります。
リースバックは売却と同時に所有権が買主に変更されますが、リバースモーゲージは契約が終了した時点で移転される違いがあります。
年齢制限などの条件が設けられていないリースバックとは違い、リバースモーゲージは55歳以上、60歳以上しか利用できないなど、年齢制限が設けられているのも特徴です。
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どちらも自宅を活用して資金を得られる方法ですが、それぞれのメリット・デメリットに違いがあります。
リースバックとリバースモーゲージのメリット・デメリットの違いをご紹介します。
リースバックのメリットは、売却後も住み慣れた自宅に住み続けられることです。
通常の不動産売却では、売却後に退去しなければならないため、新たな住居を探す手間や費用がかかります。
リースバックならまとまった資金を得られる上に、賃貸物件として住み続けられるため、慌てて引っ越す必要がありません。
また、得られた資金の使い道に制限がなく、投資や新しい事業資金にするなど自由に利用することができます。
不動産の所有権が移転されているため、毎年支払う固定資産税の納税義務がなくなることもメリットです。
通常、不動産を購入して住宅ローンの返済を続ければ、いずれは完済し毎月の返済がなくなります。
けれども、リースバックは賃貸借契約に変更されるため、家賃の支払いを続けなければなりません。
そのまま家賃を支払い続けていれば、住宅ローンの支払額より家賃の支払額のほうが上回ることになるでしょう。
家賃の支払い額を減らすためには、今よりも低い家賃の賃貸物件に引っ越す必要も生じます。
また、リースバックには、賃貸借契約に契約期間が設けられていることもあり、期間の終了と同時に退去を迫られる可能性もあります。
自宅に住み続けたい場合は、契約期間が定められた定期借家契約ではなく、更新ができる普通借家契約で契約できるのか、事前に確認することが必要です。
リバースモーゲージのメリットは、契約中は元本の返済がないため、月々の返済が利息のみになることです。
毎月の支払額が少なく、経済的に負担が少ないメリットがあります。
また、通常は年齢を重ねるとともに融資が受けづらくなりますが、リバースモーゲージなら高齢者でも融資を受けやすいメリットがあります。
リバースモーゲージを取り扱うのが自治体や銀行のため、安心して利用できるメリットもあるでしょう。
リバースモーゲージのデメリットは、リースバックとは違い、利用するための条件が厳しいことです。
年齢制限だけでなく、推定相続人全員の了承が必要など、さまざまな条件が設けられています。
仮に融資を受けられたとしても、資金の用途が生活費やリフォーム費用に限られるなど、使い道にも制限があります。
利用できる地域が首都圏に限られるなど、地域によっては取り扱いされていないこともデメリットです。
また、変動金利型の商品が多いため、金利が上昇すると返済額がアップするリスクがあります。
返済額がアップし契約終了後に売却しても返済しきれない場合は、相続人が不足分を負担する可能性もあります。
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リースバックとリバースモーゲージの違いから、それぞれに向いているのはどのような方なのか解説します。
すぐにまとまった資金が必要だけど、当分は引っ越ししたくない方がリースバックに向いている方です。
通常の不動産売却では、売却までに3か月から半年程度かかることが一般的で、場合によってはそれ以上かかることもあります。
一方、リースバックは金額に折り合いがつき次第、すぐに現金化されます。
また、高齢住宅に住み替えを考えている方にも向いている方法です。
売却後もすぐに引っ越す必要がないため、ゆっくりと住み替えの準備や生前整理をおこなえます。
相続による揉め事を避けたい方にも、リースバックが向いているといえます。
不動産は平等に分けることが難しく、相続時に分配方法でトラブルになることがありますが、リースバックで売却すれば、現金を平等に分けることが可能です。
年金にあと少しプラスして生活したいと考えている方には、リバースモーゲージが向いている方法です。
月々の返済は利息分のみなので、生活にゆとりを持って老後の生活を送ることができます。
資金の使用用途に制限が設けられていますが、リフォーム費用として利用は認めれられています。
そのため、大規模リフォームをするための資金が必要な方にも、リバースモーゲージが向いている方法です。
また、家の相続人がいない方にも、リバースモーゲージが向いている方法です。
相続後に家がどうなるのか心配することなく、有効に自宅を活用できるでしょう。
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リースバックは売却することによって資金を得られますが、自宅に住み続けるには家賃を支払うことが必要です。
リバースモーゲージは高齢の方でも融資が受けやすいメリットがありますが、契約期間が終了したら家を退去しなければならないリスクがあります。
それぞれの仕組みや違いを理解し、自分に合った不動産の活用方法を検討しましょう。
株式会社タクミ ハウスドゥ柏高柳では、千葉県を中心に不動産取引のサポートをしております。
リースバックも取り扱っておりますので、ご興味のある方は、お気軽に弊社までご相談ください。
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