任意売却できないケースや競売との違いを解説！任意売却できないとどうなる？

家を購入したときは問題がなくても、長い返済期間の中、病気やリストラなどが原因で返済が困難になる可能性もあります。
返済が滞ったらどうなるのか、また連帯保証人への影響を不安に感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、住宅ローンの返済が難しいときに検討したい任意売却の特徴や任意売却できないケース、できないとどうなるのかについて解説します。
千葉県周辺の不動産をお持ちの方で、住宅ローンの返済が難しくどうなるのか不安に感じている方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの返済ができないとどうなる？早めに検討したい任意売却とは

住宅ローンの返済が困難な場合は、早めに対処することが大切です。
返済が困難になった際に検討したい任意売却についてご紹介します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞っている場合や売却してもローンを完済できない場合に、借り入れ先である金融機関の同意を得たうえで、不動産を売却することです。
住宅ローンを利用して購入した場合は、金融機関が不動産を担保とするために抵当権の設定をしています。
不動産を売却するときは、売却金額で住宅ローンを返済し、抵当権の設定を解除しなければなりません。
住宅ローンが完済できない場合は、抵当権の設定が解除されず、不動産売却ができないということになります。
任意売却では、抵当権の設定を解除することについて金融機関の同意を得られれば、売却が可能になります。
ただし、売却後も残った債務は、引き続き返済していかなければなりません。

任意売却と競売の違いとは

競売とは、住宅ローンの滞納が続いたときに債権者である金融機関が法的な手段に則って不動産を差し押さえた後、強制的に売却することです。
任意売却の売却方法は通常の不動産売却とほとんど変わらないため、相場に近い価格で売り出すことができます。
一方、競売での落札金額は相場よりも低くなることが一般的で、任意売却による売却よりも債務が多く残ってしまいます。
残った債務の一括返済を求められる競売とは違い、任意売却では無理のないペースで返済していくことが可能です。
また、任意売却では引っ越し日を買主と相談して決められますが、競売では居住者の意思は反映されず、強制的に退去を迫られます。
競売の場合は、競売になったことが新聞やインターネットで公開され、周囲に気づかれる可能性があります。
それに対し任意売却は、通常の不動産売却と売却方法が変わらないため、周囲に任意売却であることが気付かれず、プライバシーを守ることが可能です。

任意売却できないとどうなる？任意売却できないケースとは

競売に比べてメリットの多い任意売却ですが、場合によっては任意売却できないケースがあります。
任意売却を利用できないケースをご紹介します。

債権者の同意が得られない

任意売却を希望していても、借り入れ先の金融機関が任意売却を認めていないケースがあります。
任意売却は、債権者の同意がなければ利用できない売却方法です。
そもそも任意売却を認めていない金融機関の場合では、同意を得るのが難しくなるでしょう。
ただし、任意売却によって債務のほとんどを返済できる場合は、債権者からの同意を得られる可能性もあります。
売却しても残債が多すぎるケースでは、債務の返済が難しいと判断され、債権者の同意が得られないこともあります。

共同名義人・連帯保証人の同意が得られない

不動産の共有者や住宅ローンの連帯保証人の同意が得られなければ、任意売却ができないため注意が必要です。
妻が共同名義人や連帯保証人で、なおかつ離婚を原因に売却する場合は、交渉が難しいこともあるでしょう。
共有名義人や連帯保証人に同意を得るためには、競売よりも任意売却の方が高値で売却できるなど、任意売却のメリットを理解してもらうことが必要です。

物件自体に問題があるケース

物件自体にトラブルなどの問題があるケースでは、任意売却ができない可能性があります。
たとえば、容積率や建ぺい率がオーバー、建築基準法が満たされていないケースなどです。
建築当初は問題がなかったのに、増改築で容積率や建ぺい率がオーバーするケースもよく見られます。
建築基準法を満たしていない物件は、住宅ローンの融資が難しく、買い手が現れない可能性があります。
このように、物件自体に問題があり売却できないケースでは、任意売却も難しくなるでしょう。

売却活動ができない状態にあるケース

不動産売却をするためには、購入希望者に内覧をしてもらい、物件を気に入ってもらわなければなりません。
そのためには、部屋の整理整頓をおこない、徹底的に掃除するなど、売却のための準備が必要になります。
けれども、売主が病気で入院していたり、忙しくて内覧の準備ができなかったりする状態では、売却活動を進めることができません。

任意売却できないとどうなる？訪れるリスクとは

任意売却ができない場合はどうなるのか、訪れるリスクや対処法についてもご紹介します。

強制的に競売にかけられる

金融機関から任意売却の承諾を得られたとしても、いつまでも任意売却を進められるわけではありません。
任意売却でもなかなか売却できない場合は、金融機関が競売の手続きを進めていくことになります。
競売の手続きが開始されると、新聞やインターネットなどで情報が公開され、周囲に気付かれる可能性があるでしょう。
その後、競売により落札されると、定められた期日までの退去を迫られます。
また、任意売却では金融機関が引っ越し費用を負担するケースもありますが、競売では引っ越し費用を自分で用意する必要があります。

残債を完済できない場合は自己破産になる

競売での売却価格は、任意売却と比較して70%〜80%になることが一般的のため、残債が高額になるケースが多いです。
残債を無理のない範囲で返済していける任意売却とは違い、競売は一括返済を求められます。
家以外の預貯金や車などの財産も差し押さえられるため、完済することが難しく多くの方が自己破産を選択します。
また、連帯保証人がいる場合は、自己破産後の返済義務が連帯保証人に及ぶため注意しましょう。

競売を回避するにはとは

競売を回避するには、住宅ローンの返済が困難に感じたときに、早めに借り入れ先の銀行に相談することが大切です。
銀行に相談すると、返済計画の変更を認めてくれる場合があります。
それでも返済が難しい場合は、早めに不動産売却や任意売却を検討しましょう。
また、売却の方法として、不動産会社による買取を検討することもおすすめです。
通常の不動産売却では売却までに3か月から半年程度かかりますが、買取なら金額の折り合いがつき次第、すぐに現金化されます。
また、買取では不動産会社が査定に訪れるだけで、購入希望者への内覧対応がありません。
住宅ローンの返済が難しいと感じたら、買取に対応する不動産会社に相談することをおすすめします。

まとめ

住宅ローンの返済が難しい場合の任意売却や任意売却ができないケース、できないとどうなるのかについてご紹介しました。
住宅ローンの返済が滞っても、金融機関の同意を得ることで不動産を任意売却できるようになります。
任意売却ができない場合は、競売になり自己破産を選択するリスクもあるので、早めに売却活動を進めていきましょう。
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住宅ローンの返済が難しく不動産売却を検討されている方は、お気軽に弊社までご相談ください。